Studiu de caz: Casă 180 mp P+1 Pipera — 110 zile de la fundație la acoperiș

Acest studiu de caz documentează construcția unei case P+1 de 180 mp în Pipera, realizată de Nordisk Construct SRL între februarie și iunie 2025. Proiectul ilustrează procesul complet de construcție la roșu, cu timeline pe zile, buget detaliat și lecțiile învățate.

Clientul și cerințele

Clientul — un cuplu tânăr, ambii angajați în companii multinaționale din zona Pipera — a achiziționat un teren de 420 mp pe Str. Drumul Potcoavei, zona Pipera-Voluntari. Cerințe principale:

• Casă P+1 cu 3 dormitoare, 2 băi, birou, living cu bucătărie deschisă
• Garaj integrat în volumul casei
• Terasă acoperită la parter (15 mp) și balcon la etaj (8 mp)
• Buget maxim la roșu: 125.000 €
• Termen dorit: predare înainte de 1 iulie 2025

Proiectul arhitectural:

• Amprenta la sol: 110 mp (inclusiv garaj 18 mp și terasă 15 mp)
• Suprafață construită desfășurată: 180 mp util (parter 100 mp + etaj 80 mp)
• Regim de înălțime: P+1 (conform CU Primăria Voluntari)
• Stil: modern minimalist, acoperiș cu șarpantă pantă 30°

Studiul geotehnic

Am comandat studiul geotehnic prin partenerul nostru autorizat. Rezultate (3 foraje, adâncime 6 m):

• 0–0.4 m: strat vegetal
• 0.4–1.5 m: praf argilos (loess), compact, capacitate portantă 220 kPa
• 1.5–3.0 m: argilă cafenie, plastică, capacitate portantă 180 kPa
• 3.0–6.0 m: nisip fin, compact
• Pânza freatică: neîntâlnită până la 6 m
• Recomandare: fundație la minimum 1.0 m adâncime, capacitate portantă de proiectare: 180 kPa

Rezultatele favorabile au confirmat că putem utiliza un radier armat standard (fără piloți), ceea ce a menținut costurile de fundație sub control.

Timeline detaliat — 110 zile

Zilele 1–5: Organizarea șantierului

• Montare gard de protecție pe perimetrul terenului
• Montare container vestiar + container depozitare
• Branșament electric provizoriu (tablou de șantier 32A trifazat)
• Branșament apă provizoriu (contor de șantier)
• Trasare axe fundație de către topograf autorizat

Zilele 6–20: Fundația (15 zile)

• Excavare mecanizată cu miniexcavator (profunzime 1.2 m sub cota terenului natural)
• Turnare beton de egalizare C8/10, grosime 10 cm
• Montare armătură radier: plasă sudate Ø10/15 + bare Ø14 sub stâlpi
• Turnare radier beton armat C25/30, grosime 35 cm (volum: 42 mc beton)
• Montare hidroizolație bituminoasă pe radier (2 straturi, lipite la cald)
• Realizare pereți fundație (soclul): beton armat C20/25, înălțime 60 cm
• Echipă: 6 muncitori (2 fierari, 2 betonisti, 2 zilieri)
• Cost fundație: 18.500 €

Zilele 21–45: Structura de rezistență parter (25 zile)

• Montare cofraj + armare stâlpi parter: 12 stâlpi 30x30 cm, armătură 4Ø18 + etrieri Ø8/15
• Turnare stâlpi beton C25/30 (8 mc beton)
• Decofrare stâlpi după 3 zile
• Zidărie BCA 30 cm parter: pereți exteriori și interiori (aproximativ 120 mp suprafață zidărie)
• Centuri beton armat la partea superioară a zidăriei (centura de curea)
• Cofraj planșeu peste parter: cofraj modular recuperabil
• Armare planșeu: Ø12/15 pe ambele direcții, grosime planșeu 16 cm
• Turnare planșeu beton C25/30 (22 mc beton, turnat cu pompă)
• Echipă: 8 muncitori
• Cost structură parter: 32.000 €

Incident — Ziua 38: O ploaie torențială a întârziat turnarea planșeului cu 5 zile. Cofrajul era pregătit și armătura montată, dar betonul nu poate fi turnat pe ploaie (riscul de spălare a suprafeței și diluare a amestecului). Am acoperit armătura cu folie PE și am reprogramat turnarea. Costul întârzierii: aproximativ 1.200 € (zile suplimentare muncitori + reprogramare pompă beton).

Zilele 46–70: Structura de rezistență etaj (25 zile)

• Decofrare planșeu parter după 14 zile (rezistența betonului verificată: 22 MPa la 14 zile, OK)
• Stâlpi etaj: 10 stâlpi 30x30 cm
• Zidărie BCA 30 cm etaj: pereți exteriori și interiori (90 mp suprafață zidărie)
• Centuri superioare beton armat
• Buiandrugi beton armat la golurile de ferestre și uși (prefabricate BCA sau turnate pe loc)
• Echipă: 8 muncitori
• Cost structură etaj: 24.500 €

Zilele 71–90: Acoperișul (20 zile)

• Centură de coronament beton armat (pe care se ancorează tălpile șarpantei)
• Montare șarpantă lemn ecarisat: căpriori 8x16 cm, pane 14x14 cm, tălpi 10x16 cm
• Montare astereală din OSB 18 mm
• Montare barieră de vapori
• Montare termoizolație vată minerală bazaltică 20 cm
• Montare folie anticondens difuzabilă
• Montare șipci + contra-șipci lemn tratat
• Montare țiglă ceramică Bramac Montero
• Montare jgheaburi și burlane din tablă vopsită
• Montare coamă și element de aerisire
• Echipă: 6 dulgheri-montatori
• Cost acoperiș: 22.000 €

Zilele 91–100: Tâmplărie exterioară (10 zile)

• Montare ferestre PVC Rehau Brillant Design 70, geam tripan low-e argon
• 16 ferestre + 1 ușă de acces + 1 ușă terasă glisantă 280x220 cm
• Ușă garaj secțională motorizată 300x220 cm
• Etanșare cu spumă PU + bandă de etanșare interioară și exterioară
• Cost tâmplărie: 12.800 €

Zilele 101–110: Finalizări la roșu (10 zile)

• Realizare scări interioare beton armat (de la parter la etaj)
• Realizare balcon beton armat la etaj (8 mp, consola 1.2 m)
• Umplutură compactată sub pardoseala parter
• Curățenie generală șantier
• Verificări calitate finale: verticalitate stâlpi (laser), planeitate planșeu, etanșeitate acoperiș
• Cost finalizări: 12.600 €

Buget detaliat

Timelapse — ce a văzut clientul

Am instalat o cameră foto pe un stâlp la limita terenului, programată să facă o fotografie la fiecare 30 de minute, între 07:00 și 18:00. La finalul proiectului, clientul a primit un video timelapse de 3 minute care comprimă cele 110 zile de construcție.

Cadrul vizual urmărește transformarea terenului gol într-o casă finalizată la roșu:

1. Zilele 1–5: apariția gardului de protecție și a containerelor
2. Zilele 6–20: excavarea, cofrarea și turnarea fundației — terenul se transformă
3. Zilele 21–45: stâlpii cresc, zidăria se ridică, cofrajul planșeului apare
4. Zilele 46–70: etajul se înalță — casa capătă volum
5. Zilele 71–90: șarpanta și țigla completează silueta — de acum arată ca o casă
6. Zilele 91–110: ferestrele se montează, casa devine 'închisă" — protejată de intemperii

Serviciul de timelapse este inclus gratuit în toate proiectele Nordisk Construct.

Lecții învățate

1. Ploaia este cel mai mare inamic al planșeului

Am pierdut 5 zile din cauza ploilor. Învățătura: programează turnarea planșeelor în perioade cu prognoză meteo stabilă (minim 3 zile fără ploaie). Dacă nu este posibil, pregătește prelate mari și echipament de acoperire rapidă.

2. Comanda BCA-ului din timp

BCA-ul (de la Macon sau Ytong) are termene de livrare de 5–10 zile în sezon. Am comandat cu 2 săptămâni înainte de necesitate și tot am avut o întârziere de 3 zile din cauza cererii mari pe piață. Cost suplimentar: 800 € (muncitorii au stat 3 zile fără material de zidărie).

3. Accesul pe strada secundară

Autobetoniera standard (10 mc, lungime 9 m) avea dificultăți de viraj pe strada secundară din Pipera. Am negociat cu vecinii utilizarea temporară a 5 m din terenul lor pentru manevra utilajelor. Cost: 0 (vecinii au fost de acord în schimbul reparării gardului lor deteriorat — 300 €). Alternativa ar fi fost pompă cu braț lung, cost suplimentar: 2.000 €.

Ce urmează după faza la roșu

Clientul a continuat cu finisajele prin echipa proprie (arhitect de interior + firme de finisaje). Costul estimat al finisajelor: 55.000–70.000 € (300–400 €/mp util). Componente principale: instalații electrice complete, instalații sanitare, pardoseli, zugrăveli, gresie/faianță, tâmplărie interioară.

Costul total al casei (teren + la roșu + finisaje + proiect + autorizație): aproximativ 340.000 €. Comparativ, o casă similară de pe piața imobiliară Pipera se vinde la 380.000–420.000 € — economia prin construcția proprie: 40.000–80.000 €.

Concluzie

Construcția unei case de 180 mp în Pipera este un proiect gestionabil în 110 zile, cu un buget la roșu de 122.400 € (680 €/mp). Cheia succesului: planificare riguroasă, studiu geotehnic corect, materiale comandate din timp și o echipă de construcții cu experiență în zonă.

Nordisk Construct SRL oferă consultanță gratuită și estimare de buget pentru proiectul dumneavoastră din Pipera sau oricare altă zonă din București și Ilfov. Contactați-ne astăzi.